请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

全国优秀律师事务所
 找回密码
 立即注册

只需一步,快速开始

  • 法律咨询:0752-2119298
查看内容

实施意见新标准,“三旧”改造新发展

2018-4-11 10:15| 发布者: 卓凡| 查看: 220| 评论: 0

201844日,广东省国土资源厅公布实施了《关于深入推进三旧改造工作的实施意见》(以下简称《实施意见》),该文件自征求意见至今已有大半年时间,其中涉及多项实质内容的调整和细化,一直受到社会各界的广泛关注。这一文件的出台可谓是千呼万唤,却对接下来的三旧改造工作具有重要指导意义。

一、《实施意见》确立了新的入库标准

三旧改造政策出台的目的是为了促进广东省节约集约用地,盘活和利用原有的布局散乱、利用不充分、用途不合理的低效存量建设用地,既然改造所利用的土地应为存量建设用地,那么对地上建筑物就必然会设置相应的要求。

根据《关于建立三旧改造地块标图建库动态调整机制的通知》(粤国土资试点发[2011]175号)规定,申请纳入三旧改造地块监管数据库的用地需在2007630日前已实际作为建设用地使用(以省第三次卫片执法检查影像图为准),而《实施意见》将实际用地时间调整为20091231日前,并且要求在最新的土地利用现状图上为建设用地,可见《实施意见》通过认定时间上的调整,放宽了原有的认定标准,使更多的存量建设用地能够通过三旧改造政策进行改造。

二、《实施意见》明确了上盖物的比例要求

如上所述,三旧改造是针对低效存量建设用地实施的,同时政策上给予此类土地一定的特殊优惠政策,为了严格控制未按规定规定开发建设的土地(特别是闲置土地)搭乘三旧改造政策便车,实现土地使用权流转,应当对土地的建设使用程度设定具体的要求。针对上述情况,《实施意见》对土地建设使用程度即上盖物比例进行了明确,即规定申请实施三旧改造的地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上,这一规定与《闲置土地处置办法》对于土地开发建设程度的规定具有一致性。

当然,考虑到部分特殊情况,《实施意见》对于上盖物比例需达到30%以上的要求是原则性的。如上盖物比例不足30%时,允许按照上盖物占地面积反推可入库的土地面积;另外,对于符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书所载明的规划条件要求的,可不受30%比例限制。

三、《实施意见》强调应明确实施改造的具体标准

《实施意见》规定改造方案必须具备实质性改造内容,明确对上盖物的处置措施。实质性改造以拆除重建为主,对于原有上盖物年代较新、质量较好的,允许保留使用,并通过改变功能、加建扩建、局部拆建、节能改造、完善公建配套设施等方式实施改造。对于实质改造以外的其他改造形式实际上类似于广州、珠海等城市实施的微改造,此类改造形式目前也已经取得一定成效。《实施意见》是将实质性改造与微改造相结合,对原有的三旧政策文件进行了丰富。

四、《实施意见》丰富了公益性用地的移交方式

《广东省人民政府关于提升三旧改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府〔201696号)首次提出工改商项目应当按照城乡规划要求,将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设,但对于移交时间、移交方式等均未明确规定。《实施意见》除明确上述公益性用地应当在签订土地使用权出让合同前移交外,还规定对于规划未提出预留公益用地要求或地块面积小、无法提供有效公益用地等情形的,可采取无偿移交公益性项目的建筑面积或补交等价土地价款的方式予以解决。值得注意的是,无偿移交公益性项目的建筑面积这一方式广州已有类似做法,这一方式对于完善项目公益配套、减轻政府建设压力等都具有非常重要的意义。

《实施意见》对于原有三旧政策的修订和完善,是基于现阶节约集约用地的实际需要和多年经验总结,政策的调整势必会迎来三旧改造工作的新发展,对于政府主管部门以及实施主体都意味着新的机遇和挑战。

 

 

 

李红艳律师

主要从事政府法律服务,服务范围涉及土地、房产、行政执法等领域,尤其对土地管理、不动产登记等法律实务有深入研究。

撰稿/李红艳 

 编辑/许晓静  主编/王骞

查看内容Content
联系方式Contact
地 址:广东省惠州市下埔
惠沙堤11号滨江大厦四楼
邮 编:516001 咨 询:0752-2119298 传 真:0752-2119294
关闭